Вы здесь

 Уж сколько раз твердили миру

                                                                                       Уж сколько раз твердили миру

В лохматом году был заключён инвестиционный контракт между Инвестором 1 (он же застройщик) и Инвестором 2 на инвестиционный проект — так сегодня на ФБ начался один из постов.

Что понимается под инвестиционным контрактом и почему стороны договора решили поименовать себя «инвесторами» (хорошо хоть, не «соинвесторами»), не разъясняется, типа, все и так должны понимать.

Хотя уже почти десять лет назад, в 2011 году, Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 11.07.2011 № 54 прямо и однозначно разъяснил, что нет ни в гражданском, ни в налоговом законодательстве такого договора, как «инвестиционный». В каждом конкретном случае, когда дело касается возведения объекта недвижимости, надо знать ответы всего лишь на два вопроса:

1. Кто получил разрешение на строительство?

2. Кто будет регистрировать возникновение права собственности на возведенный объект?

Получив ответ на первый вопрос, узнаем, кто является застройщиком данного объекта. Ведь получить разрешение на строительство может только застройщик, который перед этим зарегистрировал права на земельный участок, а после окончания стройки только он сможет получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

А вот при ответе на второй вопрос необходимо иметь в виду, что право собственности может возникнуть (и быть зарегистрированным в Росреестре) только один раз. А вот потом передаваться следующим владельцам (по самым разнообразным договорам) сколько угодно.

Как в свое время правильно заметила И. Аллегрова:

Каждый, кто не первый,

Тот у нас второй.       

Вот тут то же самое, только наоборот.

А возникнуть право собственности на новый объект может только:

а) у застройщика;

б) у участника долевого строительства, заключившего с застройщиком договор участия в долевом строительстве (ДУДС) по Закону № 214-ФЗ (и умоляю, не надо называть его ДДУ, не надо…).

И всё. У других лиц, как бы они себя не называли  —«инвесторы», «соинвесторы», «участники совместной деятельности», или там «масоны девяностого градуса», и с какими бумагами бы не приходили в Росреестр — с «протоколом об исполнении инвестиционного контракта», «актом передачи инвестиционного имущества», зарегистрировать именно возникновение права собственности действующее законодательство не позволяет.

Можно только оформить переход права собственности от предыдущего (первого) владельца, который хотя бы за полчаса до этого стал таковым.

И ВАС РФ в упомянутом выше постановлении как раз и отметил, что чаще всего все эти инвестконтракты, инвестдоговоры и прочие хитроназванные соглашения чаще всего являются банальнейшеми договорами купли-продажи недвижимости, которая будет построена.

То есть застройщик получает аванс (предоплату) — деньгами, работами, другими активами (где возникает, естественно НДС), строит объект, и регистрирует возникновение на него права собственности.

Затем право собственности на какую-то часть объекта передает (с зачетом полученной ранее предоплаты) вот этому самому «соинвестору». А возмездная передача права собственности это чаще всего что? Правильно, продажа своего имущества.

И не надо заключать ни каких-то хитрых контрактов либо соглашений и придумывать какие-то сложные схемы. Всё не так просто, как вы думаете. На самом деле всё еще проще.

Это сказал не я, а умный поляк — Станислав Ёжи Лец.