Вы здесь

Я не могу понять

(Размышления о Законе № 214-ФЗ и о системе учета у застройщика многоквартирных жилых домов)

Когда я на своих семинарах вынужден доводить до слушателей сложившуюся систему учета и налогообложения, то в первую очередь мне вспоминается творчество покойного М. М. Задорнова. Но не самое известное его: — Ну, тупыыыые (хотя иногда и это тоже), а а другое: — Я не могу понять, как это конвейер по выпуску левых башмаков вызывает на соцсоревнование конвейер по выпуску правых.

Так у меня тоже самое: — Я не могу понять, кто и зачем исковеркал систему бухгалтерского учета и налогообложения под чисто отраслевой Закон № 214-ФЗ, который всего-навсего регулирует правила привлечения (то бишь получения предварительной оплаты) денег от физических (в первую очередь) лиц при строительстве многоквартирного жилого дома.

Начнем по порядку.

Первое. Я не могу понять, чем договор об участии в долевом строительстве (часто его почему-то называют договор долевого участия) существенно отличается от договора строительного подряда? (В августе 2017 года на семинаре дама, мнящая себя юристом, на этот вопрос ответила: — Да всем!).

И там, и там предметом договора является возведение застройщиком (которого можно признать генподрядчиком) возведение для дольщика (которого можно признать заказчиком) конкретного объекта недвижимости.

И там, и там передается не право собственности, а результат работ в виде построенного объекта. Возникновение права собственности регистрирует дольщик (он же заказчик).

Все остальные существенные условия договора подряда в обязательном порядке также должны быть предусмотрены в ДУДС.

Могут, правда, возразить, что правами на земельный участок при заключении договора строительного подряда обладает заказчик (в нашей ситуации — дольщик), а в ДУДС, получается, генподрядчик (в нашей ситуации — застройщик).

Но определение застройщика, как лица с правами на земельный участок дано в Градостроительном кодексе. Кодекс Гражданский по этому вопросу вообще молчит. Только подразумевается, что заказчик по ГК РФ одновременно является и застройщиком по ГСК РФ. Так что не будем ставить однозначный знак равенства между понятиями из разных законодательных актов. Довольно часто они могут совпадать, но не всегда обязаны.

Единственное различие, которое я нашел: в заключаемом договоре строительного подряда инициатива и пальма первенства за заказчиком. Он под свои условия находит генподрядчика.

В ДУДС наоборот. Генподрядчик (застройщик) начинает возводить объект недвижимости (или готовиться к его возведению) и только после этого приступает к поиску заказчиков (дольщиков). Да, и второе различие. В ДУДС на одного генподрядчика будет приходиться достаточно много заказчиков.

Других различий я не нашел. Если кто-то обнаружит — просьба сообщить.

Второе. Я не могу понять, с какого перепуга причитающиеся к получению от дольщика деньги (цену договора) застройщик обязан отразить на дату заключения ДУДС в полном размере (причем на счете 86), а не по мере их фактического получения? Или другими словами, чем получение денег до дольщика отличается от самой обычной предварительной оплаты? Ссылаются на подп. 14 п. 1 ст. 270 НК РФ, по которому средства дольщиков, находящиеся на счете застройщика (или инвестора, хотя кто это такой, никто не говорит), признаются средствами целевого финансирования и не увеличивают налогооблагаемый доход.

Но точно также не признается доходом и любая другая  предоплата. Не вдаваясь в подробный анализ термина «целевое финансирование» отмечу только, что полученные от дольщика деньги застройщик обязан ему вернуть в виде квартиры или нежилого помещения (смотря на что заключен ДУДС). Да и в балансе полученные от дольщиков деньги застройщик отражает, как кредиторскую задолженность. То тесть это не совсем целевое финансирование, получается.

Третье. Я не могу понять логику больших начальников (в частности, в ту пору заместителя министра финансов России С. Д. Шаталова), который подписал письмо от 12.07.2005 № 03-04-01/82. До сведения налоговых органов его довели письмом ФНС России от 02.08.2005 № ММ-6-03/632.

С этого момента и началась вся та неразбериха, последствия которой мы все до сих пор расхлебываем, и еще долго будем расхлёбывать, ежели нынешние большие начальники не будут хотя бы иногда руководствоваться логикой и здравым смыслом.

Вот тогда г-н Шаталов (точнее, настоящие авторы письма) и ввел понятие «услуги застройщика», под которым следует понимать разницу между суммой средств, уплаченной дольщиком, и средствами, перечисленными генподрядчику (напрямую, либо через технического заказчика) за строительство объекта. До сентября 2010 года из этих «услуг застройщика» мы вытаскивали НДС, а с 01.10.2010 (после включения подп. 23.1 в п. 3 ст. 149 НК РФ) от налога их освободили.

Но до 30.07.2017 понятие этих услуг еще можно было как-то объяснить со ссылкой на п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, где было сказано, что цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Но с 31.07.2017 это предложение из указанной статьи было исключено. Таким образом, расшифровка термина «услуги застройщика» никаким законодательным либо нормативно-правовым актом не установлена.

И меня все больше и больше терзают сомнения, что в ближайшем будущем налоговики на местах, озабоченные пополнением бюджета, начнут требовать от застройщиков вытаскивать НДС из всей суммы средств, уплаченной дольщиком по ДДУ. И логику их будет трудно опровергнуть.

Посудите сами. Подп. 23.1 освобождает от НДС «услуги застройщика». Что это такое, НК РФ не говорит. В других федеральных законах об этом тоже ничего нигде не сказано. Подп. 22 применить тоже нельзя, так как речь в нем идет о реализации жилых домов, жилых помещений и долей в них. Передача жилого помещения по ДУДС реализацией его признана быть не может. Следовательно, будьте любезны заплатить НДС, исходя из всей цены договора.

И возразить по большому счету нечего.

Так что если бы в 2005 году передачу жилого помещения по ДУДС приравняли к его реализации, то ни у кого никаких проблем не возникало. Но, увы…

Мои попытки выйти на чиновников Минфина или ФНС с просьбой хоть как-то разъяснить политику партии по этому вопросу успехом пока не увенчались.  

Вот по этой причине я пока не спешу обновлять этот раздел книжки. Может быть, хоть в 2019 году что-то как-то станет ясным.

В настоящее время тружусь над обновлением и актуализацией раздела по строительно-монтажным работам. Тех подписчиков, у которых срок доступа уже закончился, лишать его (до марта, это точно) не буду. Чувствую себя должным.